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  • 最高法判例:為規避限購政策,訂立的“借名買房”合同無效

    原創    盈科法匠律師    2021-05-06

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    隨著國家對于房地產產業的調控,不少地區都出臺“限購”政策抑制房地產過熱、房價不斷上漲的現象。針對此政策,不少人動了“借名買房”的心思來規避“限購政策”。

    那么這種“借名買房”的行為是否具有法律效力,又有怎樣的風險呢?

    本文將結合具體案例,和大家分析“借名買房合同”的法律效力和由此帶來的法律風險——

    一、因“借名買房”簽訂的合同是否具有法律效力?

    答案是:目前學界對于這個問題是存在爭議的,司法實踐中也有不同的裁判觀點。

    觀點一:協議具有約束力,當認定為有效合同

    《民法典》第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效:

    (一)行為人具有相應的民事行為能力;

    (二)意思表示真實;

    (三)不違反法律、行政法規的強制性規定,不違背公序良俗。

    根據上述法律規定,當兩個具有相應的民事行為能力的人在自愿的情況下,達成的不違反法律規定的協議,都應當認為有效。

    當然,也有人提出“借名買房”是為了規避“限購政策”,是不是可以視為違反法律、行政法規?

    對于這個問題,不少法院在審理過程中持有反對觀點:即房屋的上市限購政策并不屬于法律法規范疇,只是從維護市場交易秩序的角度出發的一種規定,因此不屬于《民法典》中對民事行為無效的“違反國家強制性規定”的情況。

    圖2.jpg

    觀點二:違背公序良俗,不是有效合同

    通過檢索類案裁判文書,此前最高法院對一起涉及“借名買房”的案例進行宣判,認定了在涉案房屋中存在的“借名買房”的民事行為無效。

    【相關案例:(2020)最高法民再328號】

    在本案中,徐某欣為規避當地的限購政策,與曾某外簽訂《房產代持協議》,并由徐某欣本人支付全部購房款且一直實際使用占有涉案房屋。

    后曾某外因替人擔保承擔連帶給付責任,法院將其名下實為徐某欣的房屋強制查封執行。徐某欣向法院提交了購房款證明、燃氣費和取暖費等證據,證明房屋實為自己所有,不屬于曾某外。

    法院經審理認為,徐某欣與曾某外之間存在的規避國家限購政策的借名買房合同關系,因違背公序良俗、損害社會公共利益和社會秩序而無效:

    司法對于此種行為如不加限制而任其泛濫,則無異于縱容不合理住房需求和投機性購房快速增長,鼓勵不誠信的當事人通過規避國家政策紅線獲取不當利益,不但與司法維護社會誠信和公平正義的職責不符,而且勢必導致國家房地產宏觀調控政策落空,阻礙國家宏觀經濟政策落實,影響經濟社會協調發展,損害社會公共利益和社會秩序。故徐某欣與曾某外為規避國家限購政策簽訂的《房產代持協議》因違背公序良俗而應認定無效。

    圖3.webp.jpg

    二、“借名買房”合同若被認定無效,由此將帶來哪些法律風險?

    “借名買房”合同被法院裁定無效時,那么從法律關系來說:房屋所有權將屬于“借名人”,而不屬于“實際出資人”,由此將帶來以下一系列風險——

    1、政策性房屋

    國家為緩解住房壓力,建設“經濟適用房”等政策性房屋。買賣此類房屋,需具有相應的資質。

    如果在購買此類政策性房屋時存在“借名買房”的行為,該行為將因違反政策和法律而被認定無效(這一點區別普通商品房,司法實踐中認定無效基本不存在爭議)。因此,若借名人反悔且合同該被認定無效時,將導致實際出資人無法正常取得房產。

    2、普通房屋

    在借名購買普通房屋,也就是正常商品房時,若借名人不承認“借名買房”事實,由此引發糾紛,那么就會出現前述“一”中已經提到,此類合同存在被法院認定無效的可能。

    即借名人主張該房產實際為自己所有并非一定可以得到法院支持。

    3、第三人異議時,將出現糾紛

    當時雙方簽訂“借名買房”合同后,若法院認定該合同無效時,又出現第三人對雙方的行為存在異議,比如借名人的配偶提出否決異議,該房屋則存在被認定為夫妻共同財產的可能。

    4、出售、抵押等糾紛

    如果借名人故意將房屋進行出售、或者因借名人的擔保行為,需要對其名下財產進行強制執行時,那么該房屋就會存在被法院強制執行的可能。

    總之,不管是“借名人”還是“實際出資人”都應當認識了解“借名買房”這種行為的風險性。

    尤其對于實際出資人來說,如果一味抱有僥幸心理,企圖鉆政策空子,一旦出現糾紛,將面臨難以通過司法途徑維權的現實可能。

     

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