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  • 以案說“典” | 無書面文本的房屋買賣合同關系之確認

    原創    盈科法匠律師    2021-06-07

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    裁判要旨

    就當事人主張的房屋買賣合同關系,雖無書面文本,亦可以根據房屋交付及占有使用的實際情況、雙方對交易過程的陳述、雙方對爭議發生原因的陳述等已知事實,依據誠信原則確認雙方是否存在相應合同關系。在確認雙方存在房屋買賣合同關系且已經實際履行的情況下,即使房屋尚未辦理過戶登記等法律手續,出賣人亦不能依據有關權屬證書享有對抗買受人的權利,出賣人請求排除妨害不能成立。

    基本案情

    秦某某向山東省廣饒縣人民法院起訴稱,秦某某于199444日將房屋出租給閆某某,租賃期限為五年,并約定閆某某于1999931日后無條件搬出。因秦某某長期在外地生活閆某某在此房屋居住至今?,F該租賃合同早己到期,閆某某拒不搬出,請求判令閆某某騰空并搬出房屋。

    閆某某辯稱,秦某某原名李某某,隨母改嫁,舉家遷出,落戶于東營市河口區仙河鎮,后改名為秦某某。秦某某將涉案房屋出租給閆某某后,秦某某的二叔因秦某某未將房屋租賃自己與秦某某鬧掰,故秦某某的母親涉案房屋賣給閆某某,收取閆某某現金6500元。閆某某分兩次付清房款,有證人曹某某、西某某作證。秦某某的母親稱該房屋的集體土地使用證在其大女兒手中丟失,所以給了閆某某該房屋集體土地使用證復印件一張。閆某某付清房款后加蓋了西廂房、大門,自1995年居住至今已有25年。居住期間,關于本宅的一切費用均由閆某某負擔,村委及街坊四鄰均能證實閆某某是房屋所有權人。綜上,請求駁回秦某某的訴訟請求。

    法院經審理查明:秦某某曾用名為李某某,其于199494日與閆某某簽訂房屋租賃協議,約定將位于廣饒縣顏徐鄉姜家村的住宅租賃給閆某某使用,房屋后院標準間五間,前院舊房三間,兩院共計長度38米。租賃期間自199494日起至199994日止,房屋維修和院墻、大門、房門、門窗玻璃等全部一切費用由閆某某承擔,抵作閆某某給李某某的房屋租賃費。李某某在1999931日后有權收回租賃房屋,閆某某應無條件搬出。后,秦某某的二叔因秦某某未將該房屋租給自己而與秦某某發生爭議,秦某某的母親決定將涉案房屋出賣給閆某某,價格為6500元。閆某某分兩次付清房款:次是1995年春節后,閆某某與其外甥賈辛村村民曹某某一起去到秦某某母親新家所在的河口區仙河鎮送了3000元;第二次是1996年春節后,秦某某的母親以秦某某的三弟買房子需要用錢為由催要剩余房款,閆某某讓兒媳的弟弟西某某開三輪車拉著自己去的仙河鎮,給了秦某某的母親3500元,當時秦某某在場。秦某某的母親說土地使用證原件由其大女兒保管,其大女兒當時因家庭矛盾在婆家服毒已故,所以土地使用證原件丟失,向閆某某交付了土地使用證的復印件。閆某某相信土地使用證原件已經丟失,就沒再要求簽訂書面協議。

    閆某某在涉案房屋中居住至今。閆某某現居住的房屋長19米,是雙方租賃合同約定的38米房產的后院,前院已于1996年由秦某某賣于李金忠。

    閆某某購買涉案房屋后,曾在20095月擬翻蓋房屋,秦某某的二叔告知了秦某某。秦某某得知后進行阻攔,稱僅賣了房子沒有賣地,若閆某某嫌房子破可以扒了走,但不準重建。閆某某曾向村委求助,后來,村委給閆某某出具證明說可以重建,現閆某某因個人經濟能力尚未重建。

    秦某某稱雙方系房屋租賃合同關系,但對雙方租賃合同到期后多年來未收回房屋亦未收取過租金的原因沒有作出合理解釋,而閆某某對雙方后期發生爭議的原因、經過及處理情況均進行了詳細陳述。秦某某關于其是否知道其母親收取了閆某某的款項、何時知道其母親向閆某某出售了涉案房屋等問題的陳述前后矛盾、不符合常理。

    裁判結果

    山東省廣饒縣人民法院于20201126日作出(2020)0523民初4443號民事判決:駁回秦某某的訴訟請求。

    宣判后,秦某某向東營市中級人民法院提起上訴。

    東營市中級人民法院2021222日作出(2021)魯05民終218號民事判決:駁回上訴,維持原判。

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    案例解讀

    《中華人民共和國民法典》第七條規定:“民事主體從事民事活動,應當遵循誠信原則,秉持誠實,恪守承諾?!钡谒陌倭艞l規定:“當事人訂立合同,可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式。”雙方當事人的交易即使沒有書面文本,但根據已知事實可以認定當事人主張的相應合同關系存在的,也應當對當事人依據合同取得的合法權利予以保護。

    在沒有書面文本作為證據的情況下,確認當事人之間合同關系的存無主要依據當事人的陳述,而在雙方當事人陳述不一致的情況下,則需要對當事人的陳述進行對比甄別、去偽存真,結合物的占有使用狀態以及相應的社會事件等其他客觀事實,判斷哪一方當事人的陳述是客觀真實的、哪一方當事人的行為是誠實守信的,從而確認雙方當事人實體權利的存無。

    當事人的陳述是民事訴訟的重要證據之一,也是人民法院認定案件事實的重要依據,特別是在書面證據不足的情況下,當事人的陳述是否合理、是否有其他事實予以印證是其陳述能否被采信的關鍵性特質。

    對雙方當事人的陳述進行綜合對比,閆某某的陳述較為客觀,能夠反映雙方法律關系的全貌,故對閆某某的陳述予以采信,認定雙方就涉案房屋存在買賣合同關系且已經實際履行完畢。秦某某的訴訟請求沒有事實及法律依據,予以駁回。

    相關法條

    《中華人民共和國民法典》第七條 民事主體從事民事活動,應當遵循誠信原則,秉持誠實,恪守承諾。

    《中華人民共和國民法典》第四百六十五條 依法成立的合同,受法律保護。

    《中華人民共和國民法典》第四百六十九條款 當事人訂立合同,可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式。

    《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十三條  下列事實,當事人無須舉證證明:……(四)根據已知的事實和日常生活經驗法則推定出的另一事實……


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