2020国产精品香蕉在线观看

  • <li id="628kq"><rt id="628kq"></rt></li>
  • <wbr id="628kq"></wbr>
  • 山東高院:涉疫情房屋租賃合同糾紛案件審判參考

          2020-11-04

    房地產買賣合同青島律師

    房屋租賃合同屬于長期性合同,隨著疫情發展變化,對于受波及的房屋租賃合同履行,特別是對商場、賓館、餐飲等行業影響較大,有的形成了糾紛。為妥善化解該類案件,經山東高院民一庭法官會議討論,提出以下意見供參考:

    一、需把握的原則

    一是和解優先,鼓勵和引導出租人與承租人相互溝通、協商解決糾紛,本著互諒互讓的原則,實現合作共贏。尚未進入訴訟的,提倡通過多元化糾紛解決機制進行處理,進行訴前和解。已經進入訴訟的,加大調解力度。

    二是尊重約定,通過緩交租金、延長租期等措施,依法促進合同繼續履行,防止各方損失繼續擴大。

    三是共擔損失,根據履約情況,適用情勢變更和公平原則適當調整租金及違約金,由雙方共擔合理損失。

    四是利益衡平,根據租賃房屋性質、規模、用途等具體情況,采取相對靈活的裁判思路。

    圖2.jpg

    二、關于不可抗力的認定

    受疫情及防控措施影響,導致承租人無法正常營業的客觀情況,是否構成房屋租賃合同中的不可抗力,應當根據其對合同義務履行的影響程度判斷。對于出租人而言,在疫情及防控措施不影響房屋的交付和約定用途的情況下,一般不宜認定出租人因不可抗力未履行租賃房屋的交付義務。對于承租人而言,生產經營受到影響不直接構成交付租金義務不能抗拒、不能克服的事由,一般也不宜認定為不可抗力。但是,受疫情及防控措施影響,租賃房屋已不符合約定用途、租金交付義務受直接影響導致客觀不能履行等情形,可以認定為不可抗力。

    盈科法匠青島律師提示:關于新冠疫情是否構成不可抗力可以參照本站原創文章《經營性房屋承租人主張新冠疫情系不可抗力的構成要件及權利救濟》。

    三、關于租金調整

    對于租賃房屋用途為居住的,除因出租人的原因導致房屋不使用等情形外,承租人請求降低租金的,一般不予支持。對于承租人因疫情暫時失去收入或收入大幅下降,請求緩付或調減租金的,人民法院應當做好出租人的思想工作,加大調解力度,引導當事人共渡難關,保障當事人有房可居。對因疫情暫時失去收入或收入大幅下降,承租人承擔舉證責任。

    對于經營型的房屋租賃,應當根據因疫情及防控措施受到直接和間接影響的程度,正確區分不可抗力、情勢變更、商業風險。對符合不可抗力情形的,一般應當支持承租人關于相應減少租金的訴訟請求。對受疫情及防控措施影響,租賃房屋無法正常經營符合情勢變更情形的,可按照《合同法司法解釋(二)》第26條規定,根據公平原則,結合案件的實際情況,確定是否及如何調減租金。

    調減的幅度,可以參照相關國有房屋租金的調減做法,根據案件具體情況確定。

    圖3.jpg

    四、關于合同解除

    對于因受疫情及防控措施影響,當事人請求解除合同,符合雙方合同約定或《合同法》第94條規定情形的,應予支持。但是,基于租賃房屋暫時不能使用、承租人短期遲延交付租金等事由而請求解除合同的,一般不宜支持。

    疫情及防控措施影響構成不可抗力或情勢變更的,根據當事人合同約定,依照《民法總則》第180條、《合同法》第117條、《合同法司法解釋(二)》第26條規定,認定合同的解除及違約責任。

    疫情及防控措施影響未構成不可抗力和情勢變更,但繼續履行房屋租賃合同對承租人顯失公平、可能造成不應有的損失,承租人請求解除房屋租賃合同的,可予支持。因此判決解除合同的,不影響違約責任的認定。

    掃一掃關注微信


    2020国产精品香蕉在线观看
  • <li id="628kq"><rt id="628kq"></rt></li>
  • <wbr id="628kq"></wbr>